Ana içeriğe atla

itt

‘ODAK’ NOKTAMIZ SADECE YÖNETİM

08.05.2018 - 11:55

Sadece site, konut, rezidans ve iş yerlerine yönetim hizmeti verdiklerini belirten Odak Yönetim Yönetim Kurulu Başkanı Can Kitiş, oldukça yeni olan sektörün belediyeciliğe çok benzediğini ifade ediyor.

NECATİ KOLA

Hizmet sektörü hızla gelişiyor. Gelişirken de yeni uzmanlık alanları ortaya çıkıyor. Onlardan biri de bina ve site yönetimi. Oldukça yeni olan bu sektöre yatırım yapan firmaların başında Odak Yönetim geliyor. Yönetim Kurulu Başkanı Can Kitiş ile firmayı ve sektörü konuştuk.

 

Bu sektöre yatırım yapma fikriniz nasıl oluştu? Yönetim işine nasıl başladınız?

2011’de işe başladık. Şöyle başladık: Kentsel dönüşümle birlikte toplu konutlar artmaya, büyük müteahhitler işin içine girmeye başladı. Toplu konutlarla birlikte siteler oluştu. Sitelerin yanında rezidanslar oluşmaya başladı. Daha önceki yönetim biçimleri artık çare olamaz hale geldi. 2011’de biz bu boşluğu gördük ve dedik ki bu alanda hizmet vermek ve işimizi geliştirmek istiyoruz. 2016’nın başına kadar zamanımızı büyümekten ziyade konuyu anlamaya ayırdık. Kurulmamızdan itibaren beşer yıllık programlarla ilerliyoruz.

 

İlk 5 yıllık programınızda neler vardı?

Sektörü ve konuyu anlamak... Çünkü hem Türkiye için hem bizim hem de sitelerde oturanlar için yeni bir alandı. Hepimiz kırsaldan geldik. İki katlı, üç katlı apartmanlarda oturduk. Annelerimiz merdivenleri sırayla temizliyor veya süpürüyordu. Ama şimdi 20-30 katlı, 100-200 daireli binalarda annelerimiz merdivenleri sırayla temizlemeyeceği için haliyle yeni bir ihtiyaç ortaya çıktı. Bu ihtiyacı anlamak gerekiyor. Bir de o ihtiyacı insanlara nasıl anlatmak gerektiğini de öğrenmek gerekiyor. Biz sabırla beş yılımızı buna harcadık. Para kazanmaktan ziyade konuyu anlamaya çalıştık.

 

Beş yıllık süre bittikten sonra nasıl ilerlediniz?

2016’da yavaş yavaş müteahhitlere hizmet vermeye başladık. Onlara hizmet verme düşüncemiz de şöyle oluştu: Müteahhitler yeni, siteler yeni, her şey yeni. Müteahhitler işi alıyorlar, büyük bir okyanustan geçiyorlar ama işin sonuna geldiklerinde bir damla suda boğuluyorlar. Bu damlanın adına da yönetim diyorlar. Aslında bu bir damla değil, okyanusun bir parçası. Zeminin kazılması, betonların dökülmesi müteahhitler için nasıl çok önemliyse, yönetimin oluşması ve site sakinlerinin huzurlu bir şekilde yerleşmesi de çok önemli. Müteahhitler ilk başta bunu tam anlamadılar ya da anlayamadılar. Süreç kendiliğinden müteahhitlerin anlamasını sağladı. Biz de onu fark ettik ve sadece müteahhitlere hizmet vermeye başladık. Oturmuş siteler çalışmalarımızı görünce, onlar da bize gelmeye başladı. Dolayısıyla biz işimizi müteahhitlere vereceğimiz hizmet ve oturumlu sitelere vereceğimiz hizmet diye ikiye ayırmış olduk.

Can Kitiş

YÖNETİM FİRMALARININ İŞİ SADECE YÖNETİM OLMALI

Başka sektörlerde de hizmet verme gibi bir düşünceniz var mı?

Yürüyüşümüzü ısrarla yönetim üzerinden gerçekleştiriyoruz. Her sektörde olduğu gibi kazançların zor olduğu bir sektör. Neden zor? Firmalar yönetimi, temizliği ve güvenliği bir araya getirerek kazancı ortalamak istiyor. Ancak bu bize göre yanlış bir yöntem. Yönetim işi, yönetim firmalarının işi; güvelik işi, güvenlik firmalarının işi; temizlik işi, temizlik firmalarının işi. Biz bunda ısrar ediyor ve direniyoruz. Özellikle yönetimi temizlik ve güvenlikten ayırmak gerekiyor. Çünkü yöneticiler, yasa gereği kat maliklerinin ve kiracıların vekili durumunda. Vekil olan bir kişi güvenlik, temizlik ve personel işine girmemeli. Bunu her fırsatta dile getiriyoruz. Bir vekil hem personel hem yönetici olamaz. Vekil, vekil gibi davranmalı ki işinin hakkını versin.

 

Vekil gibi davranmayıp güvenlik ve temizliği de kendinden almaya başlarsa ne oluyor?

Kontrol, denetim, performans ve verimlilik ciddi oranda düşüyor. Sıkıntılar başlıyor.

 

Yönettiğiniz yerler güvenlik ve temizlik de isterse ne yapıyorsunuz?

Bu konuda 5 tane çözüm ortağımız var. Bizden güvenlik ve temizlik de istendiğinde bu firmalardan destek alıyoruz.

 

Hedefleriniz neler?

İstanbul merkezli bir firmayız. Aydın’da bir projemiz, Erzurum’da bayimiz var. Manisa’da yeni bir bayimiz olacak. Samsun’da bir çalışmamız mevcut. Kendimize 17 il seçtik. Bu illerde gerek bayilikle gerekse şubeleşerek büyümeyi hedefliyoruz.

Odak Yönetim

BİR SİTENİN GİDERLERİ 25 İLA 40 KALEM

Site sakinlerinin en çok merak ettiği şey aidatlar. Bu konudaki düşünceleriniz neler?

İnsanlar şu kadar aidat veriyoruz, bu paralar nereye gidiyor diyor doğal olarak. Bizim gibi profesyonel yönetim şirketleri işi almadan önce siteyi ciddi ciddi dolaşarak bütçe hazırlıyorlar. Bütçeyi oluşturan kalemleri sıraladığımızda, bir sitede 25 ile 40 arasında kalem çıkıyor. Bu kalemlerin aidatlarla karşılanması gerekiyor. Biz bunları baştan öngörebiliyoruz. Ama yönetim işini profesyonel şirketlere vermeyenler bu kalemleri göremiyorlar. Asansörde bir arıza olduğunda ayrı bir para topluyorlar. Biz tecrübelerimizle bir siteye dışarıdan baktığımızda bile giderleri tahmin edebiliyoruz. Ve giderleri mümkün olduğunca aşağıya çekmek için 10 kişiyle yönetebileceğimiz bir yeri 7 kişiyle yönetebilir miyiz ve aynı performansı elde edebilir miyiz diye uzun uzun araştırıyoruz. Mali müşavirlerle ve hukukçularla birlikte çalışıyoruz.

 

Yönetiminizi beğenip sizinle çalışmak isteyen başka siteler, projeler, müteahhitler oluyor mu?

Yönettiğimiz yerlerdeki sakinler, muhakkak başkalarına da bizi tavsiye ediyorlar. Çevreden çok ciddi talepler oluyor. Bazen bu talepleri nazikçe kabul etmeyebiliyoruz. Sebebi de şu: Bizim işimiz hizmet. Hizmeti doğru yapabileceğimize inanıyorsak o işi alıyoruz. İnanmıyorsak almıyoruz. Yani bize çok uzaksa, ulaşımı zorsa ya da sayısı azsa… Her işi alalım gibi bir düşüncemiz yok. Yavaş ve emin adımlarla ilerlemek istiyoruz.

Odak Yönetim

SİTELERE BELEDİYE HİZMETİ VERİYORUZ

Bir işi aldığınızda nasıl bir organizasyon kuruyorsunuz?

Sanki sadece o siteyi yönetiyormuşuz gibi bir organizasyon kuruyoruz. Yerinde yönetim, yerel yönetim yöntemiyle gidiyoruz. Kadrolaşmayı da öyle oluşturuyoruz. Diyelim ki Beylikdüzü’nde bir yönetim işi aldık; tamamen o lokasyondaki insanları tercih ediyoruz. Merkezden bağımsız olarak sadece o siteyle entegre ediyoruz. Sadece o sitenin personeli oluyorlar.

 

Site sakinleri oldukça yeni olan bu sektörden haberdar mı? Kendinizi nasıl anlatıyorsunuz?

Bize soruyorlar; siz ne iş yapıyorsunuz, site yönetimi nedir, diye. Yeni bir sektör olduğu için insanların anlamaları zor. Anlaşılır olması için şu örneği veriyoruz: Biz bildiğiniz belediye hizmeti veriyoruz. Belediyeler kalıcıdır, başkanlar değişir. Siteniz belediye, yönetici de belediye başkanınız. Güvenlikçiler zabıta, temizlikçiler de temizlik işleri… Belediye gelirlerini nasıl elde ediyor? Vergilerle… Sitenin tek gelir kaynağı da aidatlar. Yöneticiliği sürdürdüğümüz müddetçe belediye başkanı biziz. Kat malikleri ‘Yeter artık, biz sizi istemiyoruz!’ dediklerinde de gidiyoruz. 

 

SİTE YÖNETİCİLİĞİ ARTIK SERTİFİKALI ELEMANLARLA YAPILMALI

Yeni bir sektörsünüz. Eleman sıkıntısı çekiyor musunuz?

Sektör yeni, yönetim firmaları yeni, herkes yeni, yetişmiş eleman da yok. Bununla ilgili okulların olması gerekiyor. Bazı üniversiteler çalışma yapmaya başladı ama yeterli değil. Site yöneticiliği artık sertifikalı, yetişmiş elemanlarla yapılmalı. Hatta ve hatta güvenlik ve temizlikçilere sitelerde çalışma üzerine ayrı eğitimlerin verilmesi gerekiyor. Her sektörün güvenliği ve temizliği farklı çünkü. İşsizlik var gibi görünüyor ama temizlikçi aradığınızda ilkokul mezunu kişi ben müdür olmak istiyorum diyerek geliyor.

a

Yukarı