Türkiye’de 1980’li yıllarda yabancı sermayeli şirketlerin girişimleriyle atılan tesis yönetimi sektörünün temelleri, 1990’lı yıllarla birlikte ülkemizde yükselmeye başlayan gökdelenler ve inşa edilen modern komplekslerle beraber yerli firmaların sektöre girerek sektörün günümüzdeki dinamik yapısına kavuşmasına katkı sağlamışlardır. Türkiye’nin en fazla istihdam sağlayan sektörlerinden biri olan tesis yönetimi sektörünün kamu nezdinde temsiliyetini sağlayan, Eylül sayımızda kapak konuğumuz olarak ağırladığımız Tesis Yönetim ve Tedarikçileri Federasyonu (TYTFED) Başkanı, Ağaoğlu Yönetim Hizmetleri A.Ş ve İBEGE Group Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Bozan ile sektörün gündemini ve ivedilikle çözülmesi gereken sorunlarıyla çözüm yöntemlerini konuştuk.
Tesis yönetim pazarının Türkiye’deki yeri, gelişim süreci ve ulaştığı büyüklükten söz eder misiniz?
Son yıllarda hem dünyada hem de ülkemizde giderek gelişen ve önem kazanan tesis yönetimi, sürekli büyüyen dinamik yapısıyla Türkiye’nin en fazla istihdam sağlayan sektörlerindendir.
Günümüzde farklı fonksiyonlardaki yapı gruplarının bir arada olduğu toplu yapıların oluşmasıyla, tesis yönetim firmalarının daha donanımlı, mevzuata hakim ve bünyelerinde bunları destekleyen departmanların da oluşması mecburiyeti doğmuştur.
Başlangıç yıllarında endüstriyel tesisler olarak bilinen fabrikalar, havalimanları ve hastane gibi yapılarda temizlik, güvenlik ile başlayan tekil hizmetlerden oluşan personel ve bordrolama işleri odaklı tesis yönetimi gelişimi, daha sonra yaşanan teknik ve sosyal gelişmelerle birlikte inşaat sektöründeki yerini almıştır.
Türkiye’de sektörün ilk uygulamaları 1980’li yıllarda yabancı sermayeli şirketlerin girişimleriyle başlamıştır. Beş yıldızlı oteller ihtiyaç duydukları tesis yönetimi hizmetleri için yurt dışında hizmet aldıkları yabancı şirketleri getirerek sektörün öncülüğünü yapmışlardır.
Daha sonra, 1990’lı yılların başından itibaren ülkemizde büyük şehirlerde yükselmeye başlayan gökdelenler ve inşa edilen modern kompleksler için bu tesislerin sahipleri tarafından bina yönetim şirketleri kurulmaya başlanmış ve ayrıca inşaat şirketleri öncülüğünde, bazı tesis yönetim şirketleri kurulmuş ve yeni tesislere hizmet verilmeye başlanmıştır.
Konut projelerinin ve çoklu yapıların sayısındaki artışla birlikte tesis yönetimi kendi özel konumunu yaratarak hem konut sakinleri hem de konut üreten firmalar için stratejik bir çözüm ortağı noktasına gelmiştir. Profesyonel tesis yönetimi faaliyetleri konut üreten inşaat firmalarının üzerindeki yükü alarak onların kendi asıl işlerine konsantre olmasını sağlarken, konutlarda yaşayanlara da kalite ve konfor yaşatmaktadır.
85 milyonluk nüfusu ve toplamda 25 milyonu geçen hane sayısıyla Türkiye’de tesis yönetimi önemli bir pazara sahip. Havalimanlarından fabrikalara, AVM’lerden hastanelere kadar pek çok sektöre; bakım onarımdan güvenliğe, peyzajdan teknik servis hizmetlerine kadar çeşitli alanda çözüm sunan sektörün potansiyel büyüklüğünün yanı sıra, yönettiği ekonomik büyüklüğün de dikkate alınarak karşılaştığı sorunlar ve çözüm önerileri üzerinde durmak gerekmektedir.
Sektörde yaşanan başlıca sorunlar ve genel çözüm önerileri nelerdir, özetleyebilir misiniz?
a. Mevcut Kanuni Düzenlemenin Güncellenmesi
Birçok platformda da belirtildiği üzere, sektörü disipline eden mevcut kanun günümüzdeki çok amaçlı tesislerin entegre yönetim düzenlemelerine cevap veremediği için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun güncellenmesi gerekmektedir.
Günümüzde yapılmış farklı yapı gruplarından oluşan projelerin ihtiyaçları için kanunun güncellenmesi elzem bir durumdur. Ülkemizde oldukça gelişmiş olan inşaat sektörü sebebiyle sadece konutlar değil, farklı fonksiyondaki yapı gruplarından oluşan entegre tesisler ve konut haricinde fabrika, havalimanı, ofis, AVM ve park-bahçe gibi açık alanları da ihtiva eden sektördeki kanuni düzenlemenin çok yönlü ve günlük sorunlara cevap verebilen özelliklerde güncellenmesi sektörümüzün en önemli ihtiyacı haline gelmiş bulunmaktadır.
b. Yönetim Firmalarında Standardizasyon ve Lisanslandırma
Yapılacak düzenlemede belli bir hacimden yüksek entegre tesislerin yönetiminin profesyonel ve lisanslı firmalar tarafından yapılması zorunluluğu getirilmesi, mevcut tesislerin değerinin artmasını ve sektörün daha kontrol edilebilir şekilde büyümesini sağlayacaktır.
Yasal düzenleme ile söz konusu firmalar birçok parametre göz önüne alınarak sınıflandırılmalıdır. Kurulalı henüz 3 ay olmuş çok düşük bir sermayeye sahip firmanın 2.000–3.000 bağımsız bölüm kapasitesine sahip bir yaşam alanını yönetmesine izin verilmemelidir. Bu durum sadece yönetim zafiyetine değil aynı zamanda devletin vergi kaybına, sigorta primlerinin ödenmemesi durumuna ve işçi alacakları gibi birçok probleme yol açmakta olup; firma kapandığı takdirde “üst işveren” konumunda olan tesis kullanıcıları sıkıntı çekmektedirler.
Denetleyici ve düzenleyici otoritenin oluşturulması (hibrit/ kamu–özel) ile söz konusu firmaların ve çalışanlarının faaliyetleri denetlenebilecektir.
Lisanslı yönetim firmaları dışında, ayrıca denetim lisansları oluşturularak bazı tesis yönetim firmalarına denetçi özelliği ve kriterleri yüklenerek, tıpkı yapı denetim örneğinde olduğu gibi devletin yanı sıra özel sektörün de bu tür firmalar tarafından denetlenmesi sağlanacaktır.
Denetçi statüsü alacak firmaların yönetim faaliyetlerinde bulunmaması, sadece denetim odaklı çalışmalar yapması uygun olacaktır. Bu model kamu ile hibrit formatta da değerlendirilebilir.
Yapılacak düzenleme ile olası mağduriyetlerin engellenmesi adına bu firmalara lisans zorunluluğu dışında iş bitirme belgesi zorunluluğu, teminat mektubu verme zorunluluğu gibi koşulların getirilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
c. Vergi Mevzuatı
Sıkıntı çekilen ve firma tercihleri sürecinde çelişki yaratan diğer sorun, özellikle konutlarda sektörün tabi olduğu vergi mevzuatıdır. Site yönetimlerinin KDV mükellefi olmamaları, yönetim hizmet firmalarının kesmiş olduğu faturalarda KDV’nin yük oluşturması nedeniyle site sakinlerinin yönetimi kendi bünyelerinde yapma eğilimleri, kalite ve vergi kaybına neden olmaktadır.
Mevcudiyetini çözüm olarak sunan, maliyetlerin altında fiyatlar veren birçok kayıt dışı firma piyasaya çıkmakta ve kısa süre sonunda hem devleti hem de işvereni büyük zararlara sokmaktadırlar. Bu durum sektörün itibarını da zedelemektedir. Ayrıca %20’lik KDV oranı naylon fatura kullanımının önünü açmaktadır. KDV oranının özellikle konutlara hizmet veren tesis yönetim, özel güvenlik, temizlik, peyzaj ve benzeri şirketlerin kestikleri faturalarda düşürülmesi gerekmektedir.
Konut ve bazı ofis projeleri dışında kalan ticari bağımsız bölümlerde kesilen fatura işlenebilmektedir, ancak konut yapı gruplarında artan maliyetler de söz konusu olduğunda KDV düzenlemesi birçok sorunu ortadan kaldıracak ve site yönetim kurullarının profesyonel, lisanslı firmalar ile çalışmalarının önünü açacaktır.
d. Tesis Yönetim Danışmanlığı
Oluşturulmasının büyük fayda sağlayacağını düşündüğümüz diğer bir husus ise inşaat sürecinde sisteme dahil edilmesi gereken “Tesis Yönetim Danışmanlığı” olgusudur.
İnşaat firmaları projeleri kısa süreler içerisinde tamamlayarak ardından satış sürecini sonlandırıp inşa ettikleri projelerden ayrılmaktadır. İnşaat sürecinde yapımcı firma için öncelik seviyesi yüksek olmayan ancak yaşamın başlaması ile gerek maliyet gerekse yaşamın kolaylaşması açısından önem taşıyan bazı noktaları yapımcı firmalar es geçebilmektedirler.
Yaşam başladıktan sonra yönetim faaliyetinin optimum düzeyde sağlanması için Tesis Yönetim Danışmanlarının projenin başından itibaren sürece dahil edilmesi ve yorumlarının dikkate alınması önemlidir. Örnek olarak 60 konutluk bir projede şelalelerin, göletlerin yer alması aidat yükünü artırmakta, fonksiyonların sürdürülebilirliğini zorlaştırmakta ve projede yaşam devam ettiği sürece olumsuz şekilde geri dönmektedir.
Yaşamın daha düşük maliyetler ile yüksek kalite seviyelerinde devam ettirilebilmesi adına inşaat sürecinde Tesis Yönetim Danışmanlarının kadroya dahil edilmesi büyük fayda sağlayacaktır.
e. Tesis Yönetim Genel Müdürlüğü
Tüm bunların koordine edilmesi noktasında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde kurulacak “Tesis Yönetim Genel Müdürlüğü”, sektör paydaşları için düzenlemelerin denetlenmesi, koordinasyonun ilk elden devlet disiplini ile ele alınması ve olası güncellemelerin dinamik bir şekilde uygulanmasının önünü açması noktasında çok büyük faydalar ve kolaylıklar sağlayacaktır.
TRFMA eski Başkanı ve TYTFED Kurucu Başkanı olarak bu kurumların oluşumu ve sektör için önemleri hakkında bilgi verebilir misiniz?
Geçmiş dönemlerde Başkanlığını yaptığım TRFMA, sektörün ilk ve en büyük derneği olarak, 32 üyesiyle neredeyse 81 ilde, 13 üyesiyle de 45’ten fazla ülkede yönetilen hastaneler, terminaller, fabrikalar ve konut projeleriyle beraber diğer entegre tesislerle 40.000’i kadın olmak üzere 100.000 çalışan ve 10.000 alt yüklenici çalışanı ile tesis yönetimi hizmetleri veren, sektör ağırlığının çoğunluğunu oluşturmaktadır. Aynı zamanda, Kurucu Başkanı olarak halen başkanlık görevini sürdürmekte olduğum federasyon bünyesinde de KDV muafiyetinden ruhsat düzenlemelerine, tesis yönetimi bilincinin oluşturulmasından kamu spotlarına kadar pek çok beklenti ve önerilerin tek bir şemsiye altında toplanarak tesis yönetiminin tanınması, profesyonel tesis yönetim firmalarının istihdam alanının genişlemesi için yoğun bir şekilde çalışmaktadır.
Tesis Yönetim ve Tedarikçileri Federasyonu (TYTFED)’nun kurulması ile sektöre kazandıracağınız faydalar nelerdir?
Tesis Yönetim ve Tedarikçileri Federasyonu’nun asıl amacı; sektörün ülkemizde tanıtılmasını ve geliştirilmesini sağlamak, sektörün sorunlarına çözümler üretmek, tesis yönetimi konusunda kamu kurumları ile iş birliği yapmak, sektörde hizmet veren ve ürün, malzeme tedarik eden kişilere, kurumlara ve derneklere yardımcı olmaktır.
Bu amaçlar doğrultusunda yönetim şirketleriyle tedarikçiler arasındaki ilişkiyi, mevzuat ve yapılacak çalışmalar ile maliklerin daha uygun ürün satın alması, daha fizibilite formatta yönetilmesi, konut ve ofislerde daha düşük aidatlarla hayatın idamesi doğrultusunda her türlü tedbirin alınarak güvenlikten tekniğe, temizlikten peyzaj hizmetlerine kadar, sektörde standartların oluşturulması ve sertifikasyona sahip olmayan gerçek ve tüzel kişilerin konutlarımızı, ofislerimizi, fabrika vb. toplu yaşam alanlarımızı yönetemeyeceği yönünde kamu kurumları ile koordineli çalışmaların yapılması ana hedeflerimizdendir.
Sektörün tüm paydaşları ile birlikte çalışarak onların da seslerini duyurması ve çözüm üretmesini sağlamak, mevzuat ve yönetmelikler konusunda çalışmalar yaparak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun revize edilmesi noktasında hayatın doğal akışına uygun hale getirilmesi için girişimlerde bulunmak öncelikli aksiyon planımızı oluşturmaktadır.
Zaman ilerledikçe gelişen teknoloji ile tesis yönetimindeki son yenilikçi çözümler nelerdir? Federasyon çatısı altındaki firmalarınıza bu konudaki önerileriniz nedir?
Birçok sektörde olduğu gibi tesis yönetim sektöründe de son yıllarda giderek, teknoloji ve dijitalleşme ağırlık kazanmaktadır. Yıllardır kullandığımız muhasebe ağırlıklı tesis yönetim yazılımları yanında firmalarımız enerji yönetim yazılımları, bina otomasyon, yangın otomasyon, asansör otomasyon, teknik bakım, güvenlik, temizlik, resepsiyon, kargo/kurye vb. özel yazılımlar kullanmaktadır.
Bu yazılımlar dışında, yeni nesil bilgisayar destekli tesis yönetim ve bakım yazılımları, kurumsal varlık yönetim yazılımları, iç mekan navigasyon yazılımları, yapay zeka yazılımları, AR/VR yapay gerçeklik, sanal asistanlar, drone’lar, dijital ikiz modelleme, BİM bina bilgi modelleme yazılımları vb. yeni teknolojiler de müşterilerin ihtiyaçlarına ve imkanlarına göre uygulayabilecektir. Tüm üye firmalarımıza yeni teknolojilere ve dijitalleşmeye açık olmalarını ve kendilerini bu konularda geliştirmelerini tavsiye ederim.
Yönetim Kurulu Başkanlığı görevinde bulunduğunuz Ağaoğlu Yönetim Hizmetleri A.Ş ve hem Yönetim Kurulu Başkanı hem de sahibi olduğunuz İBEGE Group hakkında bilgilendirmede bulunabilir misiniz?
Ağaoğlu Yönetim Hizmetleri A.Ş, Ağaoğlu grup şirketlerinden biri olup sadece Ağaoğlu projelerinin start-up evresinden yerleşik hayata geçiş döneminin sorunsuz bir şekilde sağlanması adına 2014 yılında kurulmuştur.
Bağımsız bölüm teslimlerinden sonra yaşamın başlaması, taşınmaların tamamlanması, projedeki tüm fonksiyonların devreye alınması, bakım sözleşmelerinin yapılması vb. gibi yaşam koşullarının sağlanması sürecinin eksiksiz olarak yürütülmesini amaçlamaktadır.
Şirketimiz halihazırda 15 projede yaklaşık 15.000 bağımsız bölümün yönetim faaliyetlerini 1.100 personel ile sağlamaktadır.
İBEGE Group 20 yıldır Türkiye’de tesis yönetim ve yönetim sistemleri danışmanlığı hizmetleri ile her zaman A plus projelerde yer almıştır. İBEGE; 39 kişilik merkez kadrosu ile birçok güçlü projede yönetim danışmanlığı, yönetim planlarının oluşturulması, tapu-kadastro alt yapıları ve denetleme konularında görev üstlenmiştir.
Firmamız; Türkiye, Özbekistan ve Ukrayna’da bulunan birçok projede de danışmanlık ve denetim faaliyetlerinde bulunarak uzman bir kuruluş haline gelmiştir.
İBRAHİM BOZAN KİMDİR?
Tesis Yönetim ve Tedarikçileri Federasyonu (TYTFED) Başkanı İbrahim Bozan İzmir’de doğdu, ilk ve ortaokul öğrenimini İzmir’de tamamladıktan sonra Ankara’da Tapu ve Kadastro Meslek Lisesi’ni bitirdi. Rize ve Uşak Kadastro Müdürlüklerinde çalışırken yüksek öğrenimine devam eden Bozan, 1983 yılında Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Tapu-Kadastro Bölümü’nden mezun oldu. Aynı yıl Tapu Sicil Müdürü olarak Edirne iline atandı. Edirne Tapu Sicil Müdürlüğünden sonra sırası ile İstanbul’da; Fatih, Beşiktaş, Şişli, Kadıköy ve Sarıyer ilçelerinde Tapu Sicil Müdürü ve İstanbul Tapu ve Kadastro Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yaptı. 1994 yılında Harp Akademileri Komutanlığı Milli Güvenlik Akademisi’ni bitirdi. Edirne Tapu Sicil Müdürlüğü sırasında Trakya Üniversitesi’nde Gayrimenkul Mevzuatı ve Tapu Sicili Uygulamaları dersleri veren Bozan, çeşitli panel ve konferanslarda konuşmacı olarak gayrimenkul sektörüne katkıda bulundu. Bu konuda çeşitli makale ve yazıları da yayınlandı.
Ulusal Güvenlik ve Stratejik Araştırmalar Derneği (UGSAD) üyesi olan İbrahim Bozan, bir dönem faal futbol hakemliği ve hakem gözlemciliği yapmanın yanı sıra, Sarıyer Spor Kulübü’nde de Başkanlık yaptı. Halen Galatasaray Kongre Üyesi olup spora katkılarını sürdürmektedir. 2005 yılında İBEGE Group’u kurarak bu bilgi, birikim ve tecrübesi ile gayrimenkul danışmanlık, bina ve tesis yönetimleri, sosyal tesis işletmeciliği ve araç kiralama hizmetinde profesyonel kadrosu ile hizmet veren Başkan İbrahim Bozan, aynı zamanda da İstanbul Ticaret Odası (İTO) Meclis Üyeliği ve Emlak Müşavirliği Komite Başkanlığı görevinde bulundu. Gayrimenkul Yöneticileri Derneği (GYODER) üyesi olan Bozan, iki dönem yürüttüğü Tesis Yönetim Derneği (TRFMA) başkanlığı görevinden ayrıldıktan sonra TYTFED Başkanı olarak görevini sürdürmeye devam etmektedir
