Tesis yönetimi sektörü, artan istihdam gücü ve genişleyen hizmet ağıyla Türkiye’de hizmet ekonomisinin en yaygın alanlarından biri haline geliyor. Kentsel dönüşüm ve karma yaşam alanlarının etkisiyle dönüşümünü sürdüren sektör, yeni dönemde standartlaşma, dijitalleşme ve nitelikli insan kaynağı başlıklarında kritik bir eşikte bulunuyor. Bu kapsamda, sektörün mevcut yapısını ve geleceğe dair yol haritasını değerlendirmek üzere Uluslararası Tesis Yönetim Derneği (UTYD) Başkanı Burhan Şen ile kapsamlı bir söyleşi gerçekleştirdik.
Türkiye’de hizmet sektöründe tesis yönetiminin payı nedir? Hak ettiği yer neresidir?
Tesis yönetimi, hizmet sektörünün en geniş ve en yaygın etki alanına sahip başlıklarından biridir. AVM’lerden sitelere, rezidanslardan hastanelere, fuarlardan sosyal tesislere, adliyelerden belediyelere, otellerden organizasyonlara kadar uzanan çok katmanlı bir yapıdan söz ediyoruz. Bunun yanında nans ve mali kuruluşlar, turizm ve yeme-içme hizmetleri, ulaştırma, haberleşme, eğitim, sağlık, dağıtım, inşaat ve mühendislik, bilgi ve iletişim ile kamu hizmetleri ve serbest meslek alanlarıyla da doğrudan temas eden bir sektörden bahsediyoruz. Türkiye’de tesis yönetimi bugün inşaat sektörü sonrası en büyük istihdam alanlarından biri haline gelmiş durumda. Ancak burada çok net bir gerçek var; personel artıyor, hizmet alanı genişliyor fakat nitelik, eğitim ve sistem aynı hızda ilerleyemiyor.
Bununla birlikte sektörün alt kırılımlarında da ciddi bir büyüme söz konusu;
• Asansör bakım hizmetleri, zorunlu bakım yönetmelikleriyle büyüyor,
• Zirai ve kimyasal bakım, site ve rezidans artışıyla yükseliyor,
• İK hizmetleri, out-source modele kayıyor,
• Gayrimenkul yönetimi, profesyonelleşme ile gelişiyor,
• Sayaç okuma ve enerji yönetimi, dijitalleşmeyle dönüşüyor,
• İSG ve yangın sistemleri, mevzuat baskısıyla büyüyor,
• Hukuki danışmanlık, aidat ve site davalarındaki artışla genişliyor,
• Bakım-onarım hizmetleri, kentsel dönüşümle ivme kazanıyor,
• Tedarik zinciri, sektör büyümesine paralel gelişiyor.
Bugün tesis yönetimi; ülkenin yaklaşık %60’ına dokunan, 17 milyona yakın istihdam sağlayan ve dolaylı etkileriyle birlikte 50 milyonu aşan bir nüfusla birebir temas eden dev bir ekosistem haline gelmiş durumda. Ancak bu kadar büyük bir ölçeğe rağmen sektörün hâlâ ihtiyaç duyduğu yasal düzenlemelere kavuşamamış olması önemli bir eksiklik. Standartların net olmaması, denetim mekanizmalarının zayıf kalması ve sektörün parçalı yapısı, bu potansiyelin gerçek anlamda katma değere dönüşmesini engelliyor. Bu nedenle; yasal düzenlemelerin netleşmesi, denetim ve sicil sistemlerinin kurulması, vergi ve kayıt sistemlerinin güçlendirilmesi, kalifiye personel yapısının geliştirilmesi, kurumsal bir çatı (Tesis Yönetim Odası) oluşturulması sektörün geleceği açısından kritik adımlar olarak öne çıkıyor. Sektörün gücü ancak birlik içinde hareket edildiğinde gerçek bir değere dönüşecektir. Bizim yaklaşımımız çok net: “Bölüşürsek tok oluruz, bölünürsek yok oluruz.”
Kentsel dönüşüm ve karma yaşam alanları sektörü nasıl dönüştürdü? Bu büyümenin sürdürülebilirliği için hangi adımlar kritik?
Son 15 yılda tesis yönetimi sektörü, klasik apartman yöneticiliği anlayışından çıkarak çok disiplinli bir yapıya dönüştü. Kentsel dönüşüm projeleri, siteleşme ve karma yaşam alanlarının artışı bu dönüşümün en önemli tetikleyicileri oldu. Bugün aynı yapı içinde konut, ofis ve ticari alanların bir arada bulunduğu projelerde farklı beklentiler söz konusu. Konut tarafı huzur ve konfor isterken, ofis tarafı verimlilik, ticari alanlar ise süreklilik ve canlılık bekliyor. Bu dengeyi kurabilen yönetim anlayışları sektörde öne çıkıyor. Tesis yönetimi artık; enerji yönetimi, teknik bakım ve operasyon, dijital bina sistemleri, finansal ve hukuki yönetim, yaşam deneyimi yönetimi gibi başlıkları kapsayan, adeta “mini belediye” gibi çalışan profesyonel yapılara dönüşmüş durumda. Ancak sektör büyüme aşamasını geride bırakıp olgunlaşma sürecine giriyor. Bu noktada sürdürülebilirlik için şu başlıklar kritik; yasal çerçevenin netleşmesi ve lisanslama sisteminin kurulması, standart ve sertifikasyon yapılarının oluşturulması, dijitalleşme ve veri odaklı yönetim sistemlerinin yaygınlaşması, nitelikli insan kaynağının geliştirilmesi, finansal şeffaflık ve denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi… Bu adımlar atılmazsa büyüme devam etse bile kalite dalgalı hale gelir ve sektör sürdürülebilir bir yapıya ulaşamaz.
Standartlaşma ve kalite kontrolü açısından sektörün en kritik kırılma noktaları nelerdir?
Tesis yönetiminde asıl mesele hizmet çeşitliliği değil, bu çeşitliliğin ortak bir sistem ve standartla yönetilememesidir. Bugün temizlik, güvenlik ve teknik hizmetler çoğu zaman birbirinden kopuk ilerliyor. Ulusal ölçekte net standartlar ve ölçüm kriterleri olmadığı için her proje kendi sistemini oluşturuyor. Sektördeki en kritik kırılma noktaları şu başlıklarda toplanıyor; standart eksikliği ve parçalı yapı, nitelikli insan kaynağı sorunu ve yüksek personel sirkülasyonu, denetim ve performans ölçüm sistemlerinin yetersizliği, yat odaklı rekabetin kaliteyi aşağı çekmesi, hizmet tanımlarının net olmaması, teknoloji entegrasyonunun sınırlı kalması… Özellikle denetim ve ölçümleme tarafında yaşanan eksiklikler, kaliteyi subjektif hale getiriyor. “Yapıldı mı?” sorusunun ötesine geçip “ne kadar iyi yapıldı?” sorusunu yanıtlayabilen sistemlerin kurulması gerekiyor. Bu noktada dijitalleşme belirleyici bir rol oynuyor. Veri temelli yönetim, performans takibi ve anlık raporlama olmadan sürdürülebilir kalite sağlamak mümkün değil. Bu nedenle teknoloji entegrasyonu artık bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş durumda.
Sektörel çalışmalarınızın yanı sıra sosyal sorumluluk alanındaki faaliyetleriniz de dikkat çekiyor. Bu yoğunluğu nasıl yönetiyorsunuz?
Sektörcü olmak benim için söylemle değil, eylemle mümkün olan bir şey. Bu mesleği sadece bir iş olarak değil, bir yaşam biçimi olarak görüyorum. Zorluklar karşısında bırakmayı değil, değer üretmeyi tercih eden bir anlayışla hareket ediyorum. Mesleğime ve sektöre olan inancım, benim en büyük motivasyon kaynağım. Bu yaklaşım hem sektörel çalışmalarımda hem de sosyal sorumluluk tarafında beni sürekli canlı tutuyor. Sosyal sorumluluk ise benim için ayrı bir alan değil; vatan sevgisiyle, meslek ahlakıyla ve insan odaklı bakış açısıyla bütünleşmiş bir değer. Ülkemizde topluma kazandırılan her bireyin geleceğe yapılan bir yatırım olduğuna inanıyorum. Bu noktada özellikle bazı alanlarda daha güçlü adımlar atılması gerektiğini düşünüyorum. Toplu yaşam alanlarında yasaklı madde üretimi ve kullanımına karşı etkin önlemler alınması, okullarda, tesis yönetimi sektörü ile Milli Eğitim iş birliğinde koruyucu sistemlerin kurulması, kreşlerin yaygınlaştırılması, okullarda tesis yönetimi hizmetlerinin artırılması, ilçe bazlı sağlık ve destek birimlerinin oluşturulması atılması gereken adımların başında geliyor. Bununla birlikte özellikle sanal bahis ve bağımlılık gibi konuların yaş ortalamasının ciddi şekilde düşmesi, gençler açısından büyük bir risk oluşturuyor. Aynı şekilde zararlı alışkanlıkların özendirici şekilde sunulması da farklı bağımlılıkların önünü açabiliyor. Bu nedenle sosyal sorumluluk, sadece kurumların değil, toplumun her bireyinin sahiplenmesi gereken bir bilinçtir. Çünkü geleceğimiz olan gençleri korumak, hepimizin ortak sorumluluğudur.
