Türkiye’de lojistik alanlara yönelik talep hızla artarken, nitelikli depo arzı bu talebi karşılamakta zorlanıyor. E-ticaretin genişlemesi, üretimin bölgesel yapılanması ve şirketlerin stok stratejileri depo ihtiyacını artırırken, CBRE Türkiye verilerine göre Marmara Bölgesi’nde A sınıfı depolarda boşluk oranı yüzde 5’in altına indi. Arzın sınırlı kalması, ana lojistik akslarında kira baskısını artırırken yatırımcıların rotasını alternatif bölgelere çeviriyor.
Küresel tedarik zincirlerindeki dönüşüm ve Türkiye’nin bölgesel lojistik üs olma konumu, Marmara hattındaki ticari gayrimenkul hareketliliğini doğrudan etkiliyor. İstanbul en yüksek talebin olduğu yer olmakla beraber, İstanbul çevresi birincil lojistik bölgeleri iken, Kocaeli, Gebze ve Doğu Trakya hatlarını kapsayan ikincil lojistik pazarlarında, yüksek standartlara sahip depo ve lojistik tesislere olan kurumsal talep artışını sürmektedir. Pazara yeni giren nitelikli stok miktarının sınırlı kalması da alan sıkışıklığını derinleştirmektedir.
“Pazar Neredeyse Tam Doluluğa Ulaştı”
Lojistik ve sanayi gayrimenkulü pazarındaki gelişmeleri değerlendiren CBRE Türkiye Genel Müdürü Can Kadir Yalnızcan, şu değerlendirmelerde bulunuyor:
“Üretim, perakende ve e-ticaret sektörlerindeki büyüme, depolama alanlarına olan ihtiyacı her geçen gün artırıyor. Şirketler tedarik süreçlerinde aksama yaşamamak adına operasyonel verimliliği yüksek, teknolojik altyapısı gelişmiş A sınıfı lojistik tesislere yöneliyor. Ancak Marmara Bölgesi’ndeki stratejik lokasyonlarda yeni arsa geliştirme süreçlerinin zorluğu ve inşaat maliyetlerindeki artış, pazara yeni depo girişini kısıtlıyor. Boşluk oranlarının yüzde 5’in altına inmesi, pazarın neredeyse tam doluluğa ulaştığını ve nitelikli stokta arz sıkışıklığının kritik seviyeye geldiğini gösteriyor.”
Alternatif Akslar ve Mülk Sahibi Piyasası Öne Çıkıyor
Pazardaki mevcut tablonun kiralama koşullarını ve yatırım tercihlerini şekillendirdiğini belirten Yalnızcan, sözlerini şöyle sürdürüyor:
“Marmara hattında yaşanan yüksek doluluk oranları, lojistik gayrimenkulü pazarında mülk sahiplerinin elini güçlendirirken birim kiralar üzerindeki yukarı yönlü baskıyı da beraberinde getiriyor. Kurumsal kiracılar alan bulmakta zorlandıkça, kiralama kararlarını daha uzun vadeli kontratlarla güvence altına alma eğilimi gösteriyor. Önümüzdeki süreçte birincil akslardaki alan yetersizliği nedeniyle talebin kademeli olarak ikincil lojistik koridorlarına kayması ve lojistik odaklı arsa geliştirme projelerinin ivme kazanması bekleniyor.”
