Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı ve ana gayrimenkul üzerindeki ortak yerlerle birlikte mülkiyetin paylaşılması anlamına gelir. Türkiye’de bu alana dair yasal düzenlemeler, Kat Mülkiyeti Kanunu ile sağlanmaktadır. Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin mülkiyetinin, bu bölümler üzerinde kurulan kat mülkiyeti ile birlikte aynı zamanda arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payını da içerdiği bu kanunla belirtilmiştir. Kat mülkiyeti, bireylerin kendi yaşam alanlarına dair haklarını ve ortak yaşam alanlarının kullanımını düzenler.
Kat mülkiyet, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak alanlarla ilişkilendirilen özel bir mülkiyet türüdür ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile özel olarak düzenlenmiştir. Bu kanun ile bir yapının bağımsız kullanıma uygun kat, dükkan, daire gibi bölümlerinin her birinin ayrı ayrı müstakil mülkiyete konu edilmesine zemin hazırlanmıştır. 1966 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir yapıda kat mülkiyetinin kurulması için taşınmazın inşaatının tamamlanmış ve yapının tamamen sağlam yapıda olması gerekir. Kat mülkiyeti, isteğe bağlı olarak iradi bir şekilde kurulabileceği gibi, mahkeme kararıyla da tesis edilebilir. Kat mülkiyeti, maliklere bağımsız bölümlerde ve ortak kullanım alanlarında mülkiyet hakkı sağlamakla birlikte, genel giderlere katılma ve uygun kullanım gibi çeşitli yükümlülükleri de beraberinde getirir.
Kat mülkiyeti nedir?
Bağımsız Bölüm: Binanın ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bir bölüm teşkil eden kısımlarının her biri veya binanın bütünüdür.
Ortak Yer: Ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin dışında kalan, ortaklaşa kullanım alanlarıdır.
Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme özgülenmiş olan unsurlardır. Kat mülkiyeti bağımsız bölüm üzerine gelişen bir mülkiyettir. Bu mülkiyet türünde arsa payı ile ortak yerler üzerindeki pay ayrılmaz bir biçimde bağlıdır.
Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli şartlar
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için iki şart aranız, bunlardan ilki yapının tamamının kagir ve tamamlanmış olmasıyken; ikincisi, kurulacak kat mülkiyetinin yapının tamamına özgülenmesidir. Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması resmi senetle mümkünken, bu senet tüm paydaşların talebi üzerine tapu memuru tarafından düzenlenir.
Kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında ise mirasçılardan veya ortak maliklerden biri taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla taksim edilmesini isterse, hakim Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12’deki belgelere dayanarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verir.
Kat irtifakına dayanarak kat mülkiyetinin kurulmasında ise arsa üzerindeki inşaat tamamlanıp yapı kullanma belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş yapılır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüklerini düzenler. Kapıcı, bahçıvan, bekçi vs. giderlerine, bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmak zorunda olduklarını açıklar. Ayrıca, ana gayrimenkulün sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılma yükümlülüğü getirir.
Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçemezler. Bunun yanında, kendi bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle bu yerlerden faydalanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Ayrıca, kat mülkiyeti kanunu 20. madde, gider payının tamamını ödemeyen kat malikine gecikme tazminatı uygular. Maddeye göre, malikler ödemede geciktikleri günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Kat mülkiyetinin sağladığı hak ve yükümlülükler
Maliklerin Bağımsız Bölümlerdeki Hakları: Kat malikleri mülkiyetleri kendilerine ait olan bağımsız bölümlerde tasarruf yetkilerini diledikleri kullanabilir. Bu kapsamda bağımsız bölümün mülkiyetini bir başkasına devredebilir ya da bağımsız bölüm üzerinde irtifak hakkı tesis edebilir.
Maliklerin Ortak Alanlar Üzerindeki Hakları: Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün yerlerine arsa payları oranında paylı mülkiyet hükümlerince malik olur. Kat malikleri ortak yerlerde de kullanım hakkına sahiptir, bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksi bir sözleşme olmadığı sürece her kat maliki için arsa payı ile doğru orantılıdır.
Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü: Aynı binada birlikte yaşam düzeninin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi için kat malikleri aralarındaki ilişkilerde dürüstlük kuralına uygun bir şekilde davranmakla yükümlüdür. Bu kapsamda kat malikleri, diğer malikleri rahatsız etmemek, onların haklarına müdahalede bulunmamak ve yönetim planına uygun hareket etmekle yükümlüdür.
Özen Yükümlülüğü: Kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Ayrıca, yönetim planının hükümlerine uymak zorundadırlar.
Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü: Kapıcı, bahçıvan, bekçi vs. gibi ortak çalışanların giderleri ve genel giderler, kat maliklerinin arsa payları oranında katılmakla yükümlü oldukları alanlardır. Kat malikleri, bu giderlere ve avanslara zamanında ve tam olarak katılmalıdır.
Ana Taşınmazın Bakım ve Korunmasından Doğan Sorumluluk: Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını koruma sorumluluğuna sahiptirler. Ayrıca, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak olan inşaat, onarım ve tesis çalışmaları için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gereklidir. Bu nedenle Kat mülkiyeti kanunu 4/5 çoğunluk sağlanması zorunludur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu site yönetimi konularını da kapsar. Yönetim, genellikle bir yönetici ve kat malikleri kurulundan oluşur. Yönetici, günlük işleri yürütür ve kararları uygular. Kat malikleri kurulu ise genel politikalar ve kurallar belirler. Yönetim planı, site sakinlerinin ortak yaşamını düzenlerken, ortak alanların kullanımı ve bakımı, toplanan aidatlarla sağlanır. Kanun, tüm bu süreçleri ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini detaylı olarak belirler.
