TSS Yönetim Genel Müdürü Seçil Pamukçuoğlu ile bir araya geldiğimiz Şubat sayımızda, 1966 yılında yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu’nun günümüzde gerekli ihtiyaçları karşılamadığı ve toplu yaşam alanlarında kaliteli bir hizmet sunulabilmesi adına aidat giderlerini belirlerken nelere dikkat edilmesi gerektiği üzerine bir söyleşi gerçekleştirdik.
Toplu yaşam alanlarında kaliteli bir hizmetin sunulabilmesi adına aidat giderlerini belirlerken hangi kriterler göz önünde bulundurulmalı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bu konuda doğru bilinen yanlışlar nedir?
634 Sayılı kat mülkiyeti kanununun 37. maddesine göre işletme projesi hazırlanırken işletme projesi kapsamında herkesin bildiği üzere
a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; (Eğer site yönetim planı farklı bir dağıtım öngörmüyor ise)
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
d) Bu şekilde her sene sitenin kendine has özelikleri dikkate alınarak her yıl bütçenin gerçeğe en yakın gerçekleşme oranını yakalaması hedeflenir. Yönetim kurulu için hedeflenen bütçe gerçekleşmenin yakalanması, bütçenin zorunlu olmadıkça aşılmaması bir başarı kriteridir. Her ne kadar maliklerden istenen aylık ücretlerin avans niteliğinde olup, yıl sonunda kesin hesaba dönüşse de hiçbir kat maliki bir sonraki senenin aidatından düşmesi karşılığında bu yılın aidatını fazla ödemeyi kabul etmeyecektir. Bu nedenle hedeflenen bütçenin aşılmaması ve gerçekçi bütçe yapılması kat maliklerinin site yönetimine olan güvenini artıracağı şüphesizdir.
e) Ayrıca mutlaka site yönetim kurulunun imzaladığı sözleşmeler ve ödeme yükümlülükleri göz önüne alınmalıdır.
f) Bu kapsamda her işletme projesinde farklılık gösterecek olsa da giderleri aşağıdaki kalemler uyarınca sınıflandırmak gereklidir.
Personel Giderleri (Personelin maaşları, kıdem alacakları, sigorta primleri, işçi adına ödenecek gelir vergi)
– Denetim ve Yönetim Kurulunun Alacakları Ücret Giderleri, – Temizlik Malzemesi Giderleri,
– Özel Güvenlik Giderleri,
– Çevre Düzenleme Giderleri, (Yeşil alan bakımı, budama, çiçek dikimi, ilaç, gübre vb.)
– Ortak Alan Enerji Giderleri, (Elektrik, doğal gaz, su, ortak kullanım alanlarındaki asansör, hidrofor cihazların harcadığı elektrik ile aydınlatma ve çevre düzenlemesi, temizlik ve sosyal tesislerde kullanılan su ve ısınma, jeneratör yakıtı)
– Periyodik Bakım Giderleri, (Asansör aylık ve yıllık fenni muayene, hidrofor, su tesisatı, depo, elektrik / TV / internet, güvenlik kamera sistemi, yangın sitemi, turnike sistemi, sosyal tesis demirbaş, jeneratör vb.)
– Havuz Bakım ve Kimyasal Giderleri, – Ortak Alan Pest Kontrol (İlaçlama) Giderleri,
– İşletme Giderleri, (Site yönetiminin faaliyetleri esnasında ihtiyaç duyacağı kırtasiye giderleri, noter ve posta masrafları, muhasebe programı, banka masrafları, hukuk müşaviri/mali müşavir ödemeleri ve icra-dava takipleri için yargılama/avukat masrafı vb.)
İşletme projesinde yalnızca giderler değil aynı zamanda gelirler de gösterilmelidir. Ana gayrimenkule ait yönetim planında gösterildiği gibi hangi dairelerin ne kadar aidat ve avans ödemesi gerektiği işletme projesinde açık şekilde gösterilmelidir.
1966 yılında yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu’nun günümüzde hangi koşulları karşılayamadığı gerekçesiyle tesis yönetimi sektörü temsilcileri tarafından revize edilmesi talep ediliyor?
1966 yılında yürürlüğe konmuş bir kanunun; o zamanki yaşam koşulları ve beklentileri ile 2024 yılı koşulları ve beklentileri karşılayamadığı bir gerçektir. Yaşamın büyük sosyal site ve alanlara kaydığı bir dönemde, yoğunluklu bir kalabalığı yönetmek ve sosyal kurallara uydurmak güç ve imkansıza yakındır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu da bu beklentileri şu durumdaki haliyle karşılayamamakta ve özellikle kurallara uymama noktasında herhangi bir yaptırımı olmamakta, bu da hem yönetimi hem de tesis işletim firmalarını zora sokmaktadır.
Son olarak eklemek istedikleriniz nelerdir?
Toplu sosyal alanlarda beklenen medeni, güvenli, sağlıklı ve huzurlu bir yaşam standardını yakalayan ve bu konudaki beklentileri karşılayan yeni kanun çalışmalarının başlatılmasının gerekli olduğudur.
