Cushman & Wakefield I TR International’ın 2023 yılının ikinci yarısını incelediği Gayrimenkul Pazarı Görünümü başlıklı raporuna göre, ofis ve perakende sektörlerinde arzın artan talebin gerisinde kalması, kiraların artmasına neden oldu. Ancak Türkiye’de giderek artan konut fiyatları nedeniyle ise yatırımcılar gözünü yurt dışındaki alternatiflere çevirdi.
Cushman & Wakefield I TR International, 2023 yılının ikinci yarısını kapsayan ve ekonomi, ofis, perakende, sanayi ve lojistik, konut, otel ve öğrenci yurtları sektörlerindeki gelişmeleri incelediği Gayrimenkul Pazarı Görünümü başlıklı raporu yayınlandı. Seçimin ardından belirsizliğin kalkarak talebin harekete geçtiği bir dönemin ele alındığı rapor, gündemdeki gelişmeler doğrultusunda ilgili sektörlerdeki vizyon ve beklentileri de ortaya koydu.
Ofiste doluluk oranları son 9 yılın en yüksek seviyesinde
Rapora göre, deprem ve finansman zorluklarının yeni yatırımları baskı altına aldığı 2023 yılında firmaların ofislere dönüş eğilimi ile birlikte A sınıfı ofislere ve merkezi iş alanı (MİA) bölgesine olan talep artışı sürdü. Özellikle ticari gayrimenkullerde deprem dayanıklılık raporlarının daha çok talep edildiği bu dönemde A Sınıfı ofislerin doluluk oranları son 9 yılın en yüksek seviyesine ulaşırken, yetersiz arz kiraları yükseltti. Verilere göre, 2023 yılının Aralık ayında Levent bölgesinde birincil ofis kiraları dolar bazında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %8.6 oranında arttı. Bu oran Esentepe-Gayrettepe-Zincirlikuyu hattında %12, Maslak’ta %20 oldu. Kiralar bu bölgelerde sırayla metrekare başına aylık 38, 28 ve 24 dolar olarak gerçekleşti. Raporda ofis kiralarının enflasyon ve döviz kuru dalgalanmaları nedeniyle TL ve dolar bazında kısa ve orta vadede artmaya devam etmesi, birincil getiri oranlarının ise kısa vadede sabit kalması öngörülüyor.
Sınırlı arz nedeniyle kiralama işlemleri %40 azaldı
İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin (İFM) bir kısmının açılması ile İstanbul ofis pazarının genel arzının 7.14 milyon metrekareye yükseldiği 2023 yılında artan talebe rağmen, yeterli arz olmadığı için kiralama işlemleri 2022 yılına kıyasla %40 azalarak toplamda 315 bin 473 metrekare olarak gerçekleşti. Bu işlemlerin %68’i ise ikinci yarıda tamamlandı. Tam kapasiteye ulaştığında 1.5 milyon metrekare kiralanabilir alan sunacak olan İFM’nin tamamının açılmasının arz artışına önemli ölçüde destek sağlaması bekleniyor.
Perakendede İstanbul’un ana caddelerinde kiralar %67 arttı
Raporda ofis piyasasıyla benzer eğilimler gösteren perakende sektöründe her geçen yıl artan yabancı ziyaretçi sayısıyla 2023 yılında gözle görülür bir talep artışı yaşandığı; enflasyon ve dalgalı kur seyrine rağmen alışveriş merkezleri ve ana caddelerdeki yoğunluğun ciddi düzeylere ulaştığı kaydedildi. Talep artışına karşın, arzın sınırlı olduğu pazarda kira bedellerinin hem dolar hem de TL bazında önemli bir yükseliş gösterdiği kaydedilen rapora göre, özellikle İstanbul’un ana caddelerinde, dolar cinsinden bir önceki yılın aynı dönemine göre %66.67’lik ciddi bir artış meydana geldi. İzmir’de bu oran %28.57, Ankara’da ise %26.67 oldu. Aylık metrekare kiraları ise bu şehirlerde sırayla 250, 90 ve 95 dolar olarak gerçekleşti.
Önemli kiralama işlemleri lojistik ve demir-çelikte
Rapora göre, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde kategori bazında önemli kiralama işlemlerini gerçekleştirenler, lojistik ve demir-çelik sektöründe yer alan firmalar olarak dikkati çekerken sürdürülebilir enerji üreten tesisleri kurmak amacıyla yapılan satın almalar ön plana çıktı. Sanayi ve lojistik sektörleri; dış ticaret açığındaki dengelenme,tedarik zinciri aksamaları nedeniyle yakın kıyı kavramının önemini sürdürmesi, Türkiye’nin avantajlı jeopolitik konumu ve güvenli enerji tedariğine sahip olması gibi nedenlerle canlandı.
Raporda, yeşil lojistik ve dijital dönüşüm alanlarında 2023 yılında da önemli gelişmeler kaydedilmesinin sanayi ve lojistik alanındaki yatırımları daha da artıracağı belirtildi.
Depo alanı metrekare kiraları son 15 yılın en yüksek seviyesinde
Rapora göre, 2023 yılının depo kiralama işlemlerinin %66’sının gerçekleştiği ikinci yarısı ile birlikte yıl içindeki toplam işlem hacmi 225 bin 60 metrekareye yükseldi. Raporda ayrıca 2023 yılının son çeyreğinde nitelikli depo arzının kısıtlı olması ve büyük kapalı alana sahip depolara olan talebin artması ile birincil kiralarda bir önceki yıla oranla %13,3’lük önemli bir artış kaydedildiği belirtildi. Depo ihtiyacına yönelik talebin sürekliliği sebebiyle kiralarda TL ve dolar cinsinden kısa ve orta vadede artış eğiliminin beklendiği raporda, arzın da yükselmesi öngörülüyor.
Konut yatırımcısı ise yurt dışını tercih ediyor
Gayrimenkul Hizmet Ortaklığı (GHO) Kurucusu Hasan Can Çalgır, Türkiye’de giderek artan konut fiyatları nedeniyle yatırımcıların gözünü yurt dışındaki alternatiflere çevirdiğini söyledi.
Türkiye’nin büyük kentlerindeki bir dairenin bedeliyle, Londra ya da Miami’de konut almanın mümkün olduğunu belirten Çalgır, yatırımcıların yüksek kira getirisi nedeniyle de yurtdışını tercih ettiklerini söyledi.
Konut almak artık lüks oldu
Son 2 – 3 yıldır gayrimenkulün artık bir lüks haline geldiğini vurgulayan Çalgır, “İnsanların en temel ihtiyaçlarının başında barınma geliyor. Barınmanın karşılığı olan gayrimenkuller de hiçbir şekilde lüks sayılmamalıdır aslında. Bu bir ihtiyaçtır; ama ne yazık ki ülkemizde artık konut almak lüks oldu. İzmir başta olmak üzere ülkemizdeki birçok kentte TOKİ’nin ürettiği konutların fiyatları bile çok yüksek. Bunun ana nedeni inşaat malzemelerindeki maliyet artışı. Bu konuyla ilgili siyasi otorite hiçbir şekilde çözüm yoluna gitmiyor. İçinde bulunduğumuz ekonomik konjonktürden dolayı maliyetlerin indirilmesi düşünülmüyor.” diye konuştu.
Çalgır, sözlerini şöyle sürdürdü: “Son dönemde yurt dışına yatırım konusunda özellikle İngiltere ön plana çıkıyor. Fiyatların Türkiye’ye yakın olmasından dolayı daha kolay satın alınabilen ve kira getirisi de yüksek olan Kuzey Kıbrıs, Karadağ ve Kuzey Avrupa ülkelerine talep de giderek artıyor.”
