Cushman & Wakefield I TR International’ın Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’nin 2023 yılı perakende verilerini incelediği raporuna göre, 3 ana alışveriş caddesinde yüksek talep ve kısıtlı arz sebebiyle kiralar yükselirken mağazalar ara sokaklara yayıldı. Bu da Nişantaşı Bölgesi ve İstiklal Caddesi’nde işlem sayısının artmasına karşın ortalama kiralanan alan büyüklüğünün azalmasına neden oldu. Kentsel dönüşümün yükseldiği Bağdat Caddesi’nde ise kiralama işlemleri kısıtlı arz nedeniyle azalırken, ortalama kiralanan alan büyüklüğü arttı.
Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield I TR International, Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’ni kapsayan İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’nun 10’uncusunu yayımladı. 3 ana alışveriş caddesinin 2023 yılı perakende verilerini inceleyen rapor, yılın ilk çeyreğinde yaşanan depremin ardından artmaya başlayan restorasyon ve kentsel dönüşüm hareketinin, mağazaların yer değiştirme faaliyetlerinin ve kiralarda yaşanan artışların caddelerdeki kiralama dinamiklerini yakından etkilediğini ortaya koydu.
Kiralanabilir alanda m2 bazında düşüşler var
Rapora göre, işlemlerin çoğunu yeni kiralamaların oluşturduğu 2023 yılında bir önceki yıl kentsel dönüşümde olan mağazaların %39’u, boş olan mağazaların ise %40’ı kiralandı. 2022 yılında 3 ana caddede 51 adet olan kiralama işlem adedi 2023 yılında 67’ye yükseldi. İstiklal Caddesi’nde 18, Bağdat Caddesi’nde 21 ve Nişantaşı Bölgesi’nde 28 adet kiralama işlemi gerçekleştirildi.
3 ana caddede yüksek talep, kısıtlı arz ve yüksek doluluk oranlarının kiraların yükselmesine neden olduğunu, bunun da özellikle yeme-içme sektöründeki mağazaların caddeyle bağlantılı ara sokaklara yayılmasıyla sonuçlandığına dikkat çeken raporda, “Bu da Nişantaşı Bölgesi ve İstiklal Caddesi’nde işlem sayısının artmasına karşın ortalama kiralanan alan büyüklüğünün azalmasına neden oldu. Toplam kiralanabilir alanda m2 bazında düşüşler de meydana geldi.
Son 1 yılda en çok kiralama işlemi artışı İstiklal’de
Rapor verilerine göre, İstiklal Caddesi’ndeki kiralama işlemlerinde 2022 yılına göre adet bazında %157, m2 bazında ise %100 artış olurken; kiralanan ortalama alan büyüklüğü 2022 yılına kıyasla azalarak 319 m2’ye indi. İstiklal Caddesi’nde buna karşın büyük m2’li işlemler gerçekleşmeye devam etti.
Deprem sonrasında başlayan restorasyon ve kentsel dönüşüm çalışmalarının geçtiğimiz yıla kıyasla özellikle Bağdat Caddesi’nde artarak dikkat çektiğini gösteren rapora göre, özellikle caddenin uç kesimlerinde yer alan inşaat halindeki binalarda 2022’ye kıyasla m2 bazında artış kaydedildi. Böylece Bağdat Caddesi’nde kiralama işlemi adet bazında %4.54 düşerken (22 adetten 21’e), kiralanan ortalama alan büyüklüğü ise geçen seneye kıyasla artarak 230 m2’ye ulaştı. Cadde üzerindeki arz kısıtlılığı sebebiyle kiralama işlemleri azalırken, mağazalar daha büyük m2’li alanları tercih etti.
En fazla yabancı marka %21 ile Bağdat Caddesi’nde
Bağdat Caddesi’nin dönüşüm sayesinde yarattığı potansiyel, son yıllarda Cadde’ye giren dünya markaları ve deneyim mağazalarıyla birlikte düşünüldüğünde yabancı marka ilgisi açısından dikkat çekici oldu. 2022 yılında olduğu gibi 2023 yılında da en fazla yabancı marka oranının %21 ile Bağdat Caddesi’nde olduğu kaydedildi. Bağdat Caddesi’ni %16 ile İstiklal Caddesi ve %15 ile Nişantaşı Bölgesi takip etti. Rapora göre yerel markalar ise ağırlığını koruyarak pazarın % 82.5’ini oluşturdu.
2023 yılında en çok yeni kiralama işleminin %30 ile giyim ve ayakkabı kategorisinde olduğunun belirtildiği rapora göre, onu %27 ile yeme-içme kategorisi izledi.
Nişantaşı Bölgesi ve Bağdat Caddesi’nde boşluk oranlarında düşüş yaşandı
Rapor verilerine göre, İstiklal Caddesi üzerinde, 2023 yılında boş mağaza sayısının 8’den 12’ye yükselmesine karşın alan büyüklüğüne göre boşluk oranı %3 seviyesinde sabit kaldı. Bağdat Caddesi’nde ise bir önceki yıl %11 olan boşluk oranı, bu yıl %4’e geriledi. Bir önceki yıl 16 adet olan boş mağaza sayısı 2023 yılında 7’ye düşen Bağdat Caddesi, böylelikle son 5 yıldır düzenli olarak azalan boş mağaza sayısıyla caddeler arasında öne çıktı. Markaların, caddenin etkisinin sürdüğü ara sokaklara da yayılarak kiralama işlemini gerçekleştirmesinin nedeni bu eğilim oldu. Rapora göre, bir önceki yıla kıyasla Nişantaşı Bölgesi’nin toplam arzı değişiklik göstermedi. Bölgede boş mağaza sayısı ve boşluk oranında 2022 yılına göre azalma meydana geldi.
Abdi İpekçi Caddesi, Avrupa’nın en lüks caddeleriyle rekabette
Arzın kısıtlılığı ve perakende pazarındaki talep artışıyla İstanbul’un ana caddeleri, birincil kira seviyesinde dolar bazında geçen yılın aynı dönemine göre %66.7 oranında ciddi bir artış kaydetti. Nişantaşı Bölgesi’nde ise Abdi İpekçi Caddesi 2023 yılında ilk kez, 13 yıldır en pahalı cadde unvanına sahip olan İstiklal Caddesi’nin yerini alarak tekrar en pahalı cadde oldu.
2023 yılının son çeyreği verilerine göre, Abdi İpekçi Caddesi aylık m2’de 250 dolarlık kirasıyla Amsterdam, Prag ve Helsinki’nin en lüks caddeleri geride bıraktı. Onu 220 dolarlık kirayla İstiklal Caddesi ve 150 dolarlık kirayla Bağdat Caddesi izledi. Yıllık kira büyümeleri ise Abdi İpekçi Caddesi’nde %100, İstiklal Caddesi’nde %46.7, Bağdat Caddesi’nde ise %25 oldu.
